Imóvel Pronto ou na Planta?






Muitos já chegam com a ideia fixa de comprar um imóvel pronto e minha primeira pergunta é: quanto você tem para a entrada?

Pois é, essa é a grande diferença entre comprar um imóvel pronto e um imóvel na planta...a entrada.

No imóvel pronto a entrada é no ato, o imóvel na planta a entrada será dividida até a entrega do imóvel.

Então qual é a melhor opção?

Abaixo listei as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel pronto ou na planta.



Imóvel pronto 
 
Vantagens

  • O imóvel já está pronto, finalizando o processo de compra e concluindo a obra, se necessário, é só mudar. Se morar de aluguel, melhor ainda, não terá mais que pagar aluguel.
  • Sabe exatamente o que está comprando, o imóvel é aquele e será entregue daquele jeito, se estiver com piso, será aquele piso, as janelas, portas, pias, acabamentos serão aqueles, não terá nenhuma surpresa na entrega.
  • No imóvel pronto saberá se vai obter o financiamento e quanto no momento da compra, não corre o risco de quando for receber as chaves, descobrir que não consegue financiamento e perder o que já pagou (vou explicar melhor abaixo).
Desvantagem
  • Entrada não pode ser parcelada. No imóvel pronto você tem que pagar a entrada de uma vez só. E quanto é essa entrada? Depende da sua renda. Se sua renda possibilita o máximo de financiamento, a entrada fica no mínimo 20% do valor do imóvel.
Se você tiver a entrada ou bom valor de FGTS que possa usar como entrada, o imóvel pronto é a melhor opção.

Imóvel na planta



Vantagens

  • A entrada é parcelada até a entrega do imóvel.
  • Em alguns casos, principalmente logo no lançamento do empreendimento, o valor do imóvel é muito mais barato do que ele pronto.

Desvantagens
  • Pode haver atraso na entrega do imóvel
  • O imóvel não será entregue com os mesmos acabamentos que o decorado, pergunte ao corretor e leia atentamente o contrato para saber o que é entregue ou não.
  • O financiamento não é feito no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, podendo acontecer de quando você for fazer o financiamento, descobrir que o banco não vai liberar o valor do financiamento para você.  Lógico que existe meios de não correr esse risco e algumas dicas para que você não seja surpreendido no momento do financiamento. Falarei sobre isso em outro momento. 
* Obs.: O financiamento com a construtora é assinado no momento da assinatura do contrato promessa de compra e venda, portanto, se está financiando direto com a construtora, não cabe o terceiro item.
Com tantas desvantagens ainda assim vale a pena comprar um imóvel na planta? Sim, tomando algumas precauções vale a pena, principalmente porque você não vai precisar se descapitalizar para comprar seu imóvel. Além disso, a maioria das pessoas não tem 20% do valor do imóvel a disposição. É só tomar alguns cuidados para que seu sonho não vire nenhum pesadelo.

Alguns cuidados para não cair em nenhuma armadilha.


1. Busque informações sobre a construtora e incorporadora do imóvel.

Um dos grandes problemas de quem compra um imóvel na planta é receber qualidade diferente do que foi prometido e o atraso na obra.

Para evitar esse problema procure conhecer a construtora que irá realizar a obra do imóvel. Preste atenção se houve atraso na entrega e a qualidade dos imóveis que a a construtora já entregou. Busque o máximo de informações.


2. Financiamento

No caso do imóvel na planta, existe dois tipos de financiamento bancário.

O mais comum é ir pagando a entrada, até a entrega das chaves e só aí assinar o contrato de financiamento.

A outra forma de financiamento bancário, é através do crédito associativo, onde, assim que um determinado número de vendas é alcançada, o banco libera o crédito e já nesse momento, é assinado o contrato de financiamento.

Após a assinatura do contrato de financiamento o banco não pode mais voltar atrás, seu financiamento está garantido.

Assim, no primeiro caso, o financiamento só estará garantido na assinatura das chaves e no segundo, assim que fechado o número de compradores, que geralmente é de 30 dias até 1 ano ou mais, tudo vai depender da velocidade de vendas do empreendimento e do agente financiador.

Não quero me aprofundar muito sobre esse assunto, para não ficar muito longo, em outro momento, publicarei uma matéria só sobre financiamento, explicando tudo detalhadamente. Por ora vou passar algumas informações e dicas para obter o financiamento sem riscos.

Antes da compra é feita uma pré análise para saber quanto de crédito o comprador consegue obter.

Quando o empreendimento é feito através do crédito associativo essa análise é feita por um correspondente bancário, onde será analisado, sua renda, Serviço de Proteção de Crédito, CPF, etc. Infelizmente, a maioria das vezes, essa análise é superficial, podendo ser aprovado a principio e depois, na assinatura com o banco, quando aí sim é feito uma análise mais profunda, acabam encontrando algo que compromete esse crédito total ou parcialmente.

Em alguns (bem poucos) empreendimentos, essa análise é feita pelo sistema SICAQ, nesse caso, a análise é mais profunda e garantida, sendo assim, quando é feito por esse sistema, só não será aprovado o crédito na assinatura do contrato de financiamento em dois casos:
1. se perder o emprego, ou
2. se após a análise de crédito contraia novas dívidas que comprometam o crédito obtido.

E, quando o financiamento não é através do crédito associativo, os cuidados devem ser maior, pois, infelizmente, muitas vezes, essa análise não é nem feita por uma instituição financeira, muitas vezes é feita pelo próprio corretor, e mesmo quando feita por instituição financeira, é bem superficial.

Quando tem risco do crédito não ser aprovado

  1. Se em algum momento, mesmo que muitos anos atrás, o comprador negociou alguma dívida com o banco, não vai conseguir aprovação de crédito, mesmo que essa dívida já foi quitada, salvo se a dívida foi paga na íntegra, com os juros totais, sem nenhum desconto.
  2. Para calcular o valor de crédito de financiamento imobiliário, sua renda total, só pode ser comprometida em 30%. Portanto, o valor das prestações + juros, não podem ultrapassar 30% do valor da sua renda. Sendo assim, quando for comprar o imóvel, peça ao corretor calcular o valor das prestações com juros do financiamento, e, já sabendo o máximo de comprometimento da sua renda, saberá, se vai conseguir obter o financiamento ou não.
  3. A pensão alimentícia, muitas vezes, compromete os 30% da sua renda, isso é, não conseguirá obter financiamento bancário, sendo assim, só conseguirá o financiamento direto com a construtora. 
  4. Se tiver financiamento bancário ou empréstimo, também terá sua renda comprometida, dependendo do valor, o melhor é quitar ou esperar o termino do pagamento para obter o financiamento imobiliário.
Esses são os principais motivos para que o crédito seja reprovado. Lógico, o banco irá levar em conta todo seu histórico de consumidor, se você é um bom pagador, SPC e SERASA, seu score, tudo isso é levado em conta. Portanto, se já teve algum desses problemas, converse com seu corretor, ele irá orientá-lo.

Ficou alguma dúvida? Escreva nos comentários ou entre em contato pelo (11) 97690-2434 e terei o maior prazer em ajuda-lo(a).



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